Без рубрики, Статьи

Запрет аренды в валюте с 23.09.2022

В настоящей статье в формате «вопрос-ответ» рассмотрены основные вопросы, возникающие в связи  с установленным  в Республике Беларусь ограничением (запретом, мораторием) на определение арендной платы по договору аренды в валюте (иных условных единицах) с 23.09.2023 до 01.01.2024.  

Ограничения введены Законом Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 197-З “Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг” и затрагивают договоры аренды, в том числе и договоры аренды недвижимости (недвижимого имущества). 

1. Каким  законодательством ограничена возможность определения арендной платы в иностранной валюте (долларах США, евро, у.е)?

Статьей 4 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 197-З “Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг” (далее — Закон) предписано  — приостановить действие до 1 января 2024 г. части второй пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь от 25 октября 2000 г. в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 298 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)  — в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Аналогичные положения предусмотрены статьей 11 Банковского Кодекса Республики Беларусь.

2. На какой срок установлены ограничения на расчет арендной платы в иностранной валюте (эквиваленту иностранной валюты)?

В соответствии со статьями 4 и 7 Закона, мораторий на определение размера арендной платы в эквиваленте иностранной валюты (приостановление права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте)  вступает в силу  с 23.09.2022  и действует до 01.01.2024.

3. Какие договоры аренды затронет ограничение (мораторий) на определение размера арендной платы по договорам аренды в иностранной валюте? 

Дословная трактовка статьи 4 Закона, позволяет сделать вывод, что ограничения по определению размера арендной платы в иностранной валюте затронут любые договоры аренды, включая договор аренды недвижимого имущества, договоры лизинга (как разновидность договора аренды), иные договоры, включая аренду движимого имущества, транспортных средств и т.д.

В части договоров лизинга возможны разъяснения либо изменения законодательства. 

4. К чему нельзя “привязывать” размер арендной платы  в период моратория? 

В соответствии со статьей  298 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (часть 2 статьи 298 ГК РБ) в отношении любого денежного  обязательства могло быть  установлено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.).

В связи с ограничениями, установленными Законом, с 23.09.2022 арендную плату нельзя будет будет определять (“привязать”)  в сумме эквивалентной иностранной валюте.

В части  условных денежных единиц (специальных прав заимствования), возможность применения которых наряду с иностранной валютой, также предусмотрена частью 2 статьи 298 ГК РБ, Национальным банком Республики Беларусь высказана позиция, что специальные права заимствования также  являются иностранной валютой.

Таким образом, арендная плата не может быть определена в любых эквивалентах (суммах, единицах, величинах), подпадающих под понятие иностранной валюты. 

5. К чему, кроме иностранной валюты,  можно  “привязать” размер арендной платы?

В соответствии со статьей 4 Закона  Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 197-З “Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг”, ограничено право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Вместе с тем, с 23.09.2022, размер  арендной платы в договорах  аренды может быть установлен в белорусских рублях, в следующем порядке:

  1. В фиксированной сумме в белорусских рублях.
  2. В белорусских рублях, с правом арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.
  3. С возможностью корректировки размера арендной платы в зависимости от изменения статических и прочих индексов, цен на сырье, драгоценные металлы и т.д: 

-индекс потребительских цен;

-стоимость драгоценных металлов;

-средней ставки по банковскому кредиту, индексы изменения цен и т.д.);

  • — иных величин по соглашению сторон.
  1. В базовых арендных величинах (Советом Министров Республики Беларусь принято решение о том, что базовая арендная плата не будет повышаться до 01.04.2024).
  2. В виде проценте от выручки арендатора ( п.2 части 2 статьи 585 ГК РБ —  установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов);
  3. Предоставления арендатором определенных услуг (п.3 части 2 статьи 585 ГК РБ);
  4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду (п.4 части 2 статьи 585 ГК РБ);
  5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.5 части 2 статьи 585 ГК РБ);
  6. В белорусских рублях, эквивалентно иным величинам,  не связанным с иностранной валютой.

При определении размера арендной платы, важно знать следующее:

В соответствии с частью 1 статьи 626 ГК РБ — договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса, не применяются.

Условие договора аренды недвижимого имущества (его частей), машино-места о размере арендной платы должно позволять точно определить размер арендной платы. Если используется методика определения размера арендной платы, с использованием коэффициентов, эквивалентов и т.д., целесообразным является использование официально установленных, общедоступных величин (индексов, коэффициентов и т.д.).

 Следует отметить, что по мнению автора, использование методов определения размера арендной платы с использованием величин (индексов, коэффициентов и т.д.), которые хоть и не являются иностранной валютой, но при расчете используют валютную составляющую и используются в различных системах расчетов, несет риск отнесения указанных величин к иностранной валюте.  

6. В каком порядке необходимо вносить изменения  в договоры аренды в части определения (размера) арендной платы без использования иностранной валюты?

В соответствии с статьей  5 Законадоговоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 настоящего Закона, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

Статья 4 Закона вступает в силу с 23 сентября 2022 г. (см. ст.7 Закона).

Изменения в договор аренды недвижимости должны быть внесены в письменной форме, на основании дополнительного соглашения сторон.

Для приведения договора аренды  в соответствие с требованиями аренды целесообразно направить предложение о приведении договора в соответствии с требованиями Закона, которое может содержать: 

  1. Письменное предложение о внесении изменений в договор аренды (приведении договора аренды в соответствие с требованиями законодательства).
  2. Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, подписанное стороной — инициатором изменения договора.

Дополнительным  соглашением необходимо привести  в соответствие с новым порядком определения размеров арендной платы все положения договора аренды, регулирующие порядок определения размера арендной платы, определяющие права сторон и т.д..

Предложение о приведении договора аренды в соответствие с требованиями законодательства вправе направить как арендодатель, так и арендатор. 

На случай недостижения соглашения сторон и возможного судебного спора о приведении договора в соответствие с требованиями законодательства в судебном порядке, предложение целесообразно направлять заказным письмом с уведомлением и описью вложения либо вручать нарочным, под роспись получателя. 

7. Что делать, если стороны не согласны на изменение размера арендной платы?

Законом не предусмотрены последствия отказа арендатора либо арендодателя от приведения договора аренды в соответствие с требованиями законодательства. 

Следует отметить, что приведение договора аренды в соответствие с требованиями Закона — обязанность сторон, установленная статьей 5 Закона. 

После 23.09.2022 внесение арендной платы в сумме, эквивалентной иностранной валюте будет является незаконным. 

Договор может быть приведен в соответствие с требованиями законодательства  в судебном порядке, по обращению заинтересованной стороны.

На дату настоящей публикации судебная практика по реализации статьи 5 Закона отсутствует.  

8. Что делать арендатору, если арендодатель не направил предложение об изменении договора аренды?

Арендатор вправе самостоятельно предложить привести договор в соответствие с требованиями Закона.

Однако, если арендодатель уклоняется от приведения договора аренды в соответствие с требованиями Закона, целесообразным представляется следующий алгоритм действия арендатора:

  • до 23.09.2022 уведомить арендодателя о намерении продолжить договорные отношения и предложении определить размер арендной платы, исходя из суммы последнего внесенного платежа в белорусских рублях;
  • продолжить исполнение обязательств по договору, в том числе внесение арендной платы в белорусских рублях, в фиксированной сумме;
  • по окончании расчетного периода предложить подписать акт оказанных услуг, с фиксированной арендной платой в белорусских рублях. 

9. Заключение

Закон не отвечает на  ряд вопросов, которые могут возникать в связи с приведением договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства и исключения валютного эквивалента  из расчета арендной платы. 

Грамотное сопровождение процедуры изменений в договор аренды позволит избежать возникновения спорных ситуаций, позволит подготовить позицию для возможного судебного разбирательств по изменению договора аренды.

Мы можем провести анализ договора аренды, устранить конкуренции норм договора, подготовить необходимые уведомления о внесении изменений в договор и дополнительные  соглашения к договору аренды,  выполнить юридическое сопровождение процедуры изменения договора аренды, включая принять участие в переговорах в городе Гомеле и других городах Республики Беларусь. 

Ваш комментарий